나주시 빛가람동 상가 공실 장기화 골머리…관리회사, 상가 관리단 상대 무더기 소송 도 넘어선 관리단 갑질 횡포에 속수무책 |
 | | 나주 빛가람공원. 혁신도시 전경./ 미디어전남 DB |
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[미디어전남 제갈대종 기자] 나주혁신도시 상가 공실문제가 장기화 되면서 애꿏은 관리회사도 덩달아 피해를 보고 있다.
나주혁신도시 상가빌딩은 1동의 건물이 구조상 여러 개의 부분으로 나누어져 있으며, 그 건물부분이 소유권 목적으로 하며, 소유자가 다수인 집합건물이 대부분이다.
이런 집합건물 상가빌딩은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 관리규정을 따른다.
나주혁신도시 빛가람동 J관리회사는 k법무사에 의하면 이 집합건물 상가빌딩은 건축물사용승인일자로부터 매월 전기요금, 수도요금 등 각종 공과금과 법률 규정에 의한 검사비용과 수선비용 이를 관리하는 관리비용이 부과 청구되고 있는데 자의적이든 타의적이든 각 공유자가 관리비를 납부하지 않아 청구소송이 증가하고 있다고 한다. 이런 원인은 나주혁신도시 상가 공실 장기화 문제가 해결되지 않는 상태에서 금리인상, 각종 공과금 인상으로 상가 소유자들의 경제적 부담이 어느 때보다 가중되면서 강제경매 처분으로 넘어가는 상가들과 뒤섞이면서 나타나는 현상이라고 분석 판단하고 있다고 전했다.
그런데 미납관리비 원인으로 발생한 체납공과금 때문에 한전과 수도지사에서 전기사용계약해지와 수도공급중지 위험에 이르게 되자 일부 소유자는 애꿏은 관리회사에게 화살을 돌리고 있다.
나주혁신도시 빛가람동 내 J관리회사 관계자에 따르면 “미납관리비 추심업무도 한계가 있고 추심까지 상당한 시간이 소요되어 매월 건물에 부과 청구하는 관리비용을 충당하기 어려운 실정이지만 관리단에서 누구하나 공동주택처럼 관리비 보증금 성격의 관리비예치금을 징수하여 문제를 해결하려고 하지 않으면서 관리사무소에 책임을 전가하려고만 한다” 고 호소했다.
또한 “관리비를 납부하지 않는 공유자가 관리위탁계약을 빌미로 부당하게 관리비를 대납해줄 것을 요구를 하거나, 임차가 되지 않아 공실이다는 이유로 관리비 납부를 거부하는 구분소유자 하물며 단 한 번도 관리비를 납부하지 않는 구분소유자가 갖은 갑질 시비로 관리회사에게 관리용역비용도 지급하지 않고 위법적으로 관리위탁계약 해지를 하는 사례까지 있다”고 말했다.
관리회사에서 관리용역비용을 받는 일반관리비는 대부분 인건비이다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제22조 제1항 [별표3] 의해 청소비용은 일반관리비와 별도로 분리하여 부과해야 하지만 공동주택과 달리 세대가 적은 상가빌딩은 대부분 일반관리비에 포함시켜 관리위탁계약서를 작성하기 때문에 나주혁신도시 상가빌딩 관리회사도 책임 부담이 증가할 수밖에 없다.
청안&파트너스 법무법인 양선우 대표 변호사에게 자문을 구한 J사는 관리비용은 집합건물법 제17조 의거 각 공유자는 지분비율에 따라 관리비용을 부담해야할 의무가 있으며 같은 법 제18조 의거 이 상가빌딩 관리단은 각 공유자에 대하여 납부하지 않는 관리비에 대한 채권자로 행사할 수도 있다. 이 채권은 구분소유자의 지위를 승계하는 특별승계인(상속, 증여, 매매, 경매, 공매 등)에게도 행사할 수 있다고 전했다.
따라서 △관리비용 납부 의무를 위반할 경우 소로써 이행을 강제하거나 손해배상을 청구할 수 있다. △집합건물 상가빌딩 소유권한은 관리단에 있기 때문에 종국적으로 관리권한도 집합건물법 제23조의2와 같은 법 제25조 제1항 의거 관리단에게 있다. 그래서 △집합건물법 제27조 제1항 의거 관리단은 이 집합건물 상가빌딩 채무에 대해 각 구분소유자는 지분비율 만큼 연대할 책임이 있다는 설명이다.
관리단이란 집합건물법 제23조 의거 어떠한 조직행위를 하지 않아도 이미 이전등기를 완료한 전체 구분소유자를 구성원으로 당연설립 되는 법인 등기하지 않는 사단이라 할 수 있다.
위탁관리업자는 관리단을 대신하여 관리비의 부과․징수를 포함한 관리비를 납부하지 않는 공유자에 대한 추심업무를 수행할 수 있다. 다만 건물의 관리를 위탁관리업자에게 위탁하였다고 할지라도 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에게 귀속한다고 보아야 하므로, 관리위탁계약이 종료되면 그 자격을 잃게 되며 미납관리비 추심업무도 중단된다는 설명이다.
전년도 대비 전기요금, 수도요금, 가스요금 등 각종 공과금이 대폭 인상으로 비례적으로 관리비는 상승 할 수밖에 없다. 마치 부풀대로 부푼 풍선처럼 작은 충격에도 언제 터질지 모르는 나주혁신도시 집합건물 상가빌딩 현주소이다. 주상복합용지를 상업용지로 지구단위계획을 변경하여 시작된 나주혁신도시 상업시설 과다공급은 지자체에서 문제해결을 위한 인구유인정책 부족으로 제때 정주여건을 마련하지 못해 장기간 출구를 찾지 못하고 표류하고 있다.
